宽信策划梁伟峰E-mail:kuanxin126@126.com
今年9月28日以后，国家一系列的宏观和微观调控政策出台，已经使市场有明显的“感觉”。这感觉有点像人吃药，病开始时，药效不明显或用错药，也有可能药的成分不对。时到今天，我们终于发现，两大市场（房地产和股市）的药力开始发作了，特别房产市场。对发展商、对物业及土地投资者、购房者等利益体均构成影响。
银行利率调高；土地的转让暂停；闲置土地原规划要点内容按现行政策调整；房产项目向银行贷款的额度和条件收紧了；囤地是违规的要查处……一系列的政策措施如同中西药一起配，让市场“服用”。一边是发展商楼价再拉高的难度加大；一边是购房者，买楼的成本加重，购买欲有所减少。市场可能由尘土飞扬逐渐恢复安静。当市场回归理性时，投机的行为减少，用家的市场成为主导。发展商就不用被市民视为不道德者。
面对市场的准入度加大，中小型发展商的出路就好像基因变异，分支出其他能让之生存发展的生命载体。土地是发展商可持续发展的宝物，不能持续拿地，就失去企业发展的增长性。因此，按自有资金状况，通过多渠道寻找发展用地。在这过程中，常会出现资金不足现象，银行收紧银根，解决办法或是行业互相组合；或是引入战略合作伙伴融入资金。行业合作是最流行的办法，发展商对单个项目组成项目合作公司对地块进行开发。项目完成即公司结束。另外的方式在寻找融资渠道相对狭窄，当今房产私募基金（REITs）和信托投资基金的发展在起步阶段，未能全面对房产市场提供多层次的融资或投资合作。未来房产市场是中国的朝阳行业，需要多元化的发展，更需要灵活的交易买卖平台。随着金融市场的开放，商业银行、投资银行、信托基金公司等机构参与市场需求份额,会拓宽发展商和金融机构的合作机会。
另一问题是土地的供求和流通，国家是土地的拥有者，在开发征用土地过程中，面对的耕地、林地、拆迁地等利益分享问题；和生态生活平衡问题；将面临越多的难题。不可能因为需求问题而无止境地推出商住用地。这更促使政府对土地的流通性和合理利用方面多费心思。因炒地囤地现象也使地方政府暂时停止土地的二手转让流通。发展商看待商住用地就像烫手的芋头，两难局面！
发展商的另外一条基因变化路径是逐渐转向不动产物业的投资。如酒店、商场写字楼、公寓、工厂等物业，针对市场的优质资产、发展项目进行收购并购活动，从市场中寻找增值空间。或将项目重新包装策划，提升更大的价值机会。由于政府对地产投资和地产炒作有所保留，所以在物业市场的税费、政策繁多，长远会影响不动产在资本市场的发展，更让发展商和投资商在不动产投资市场的开拓面对新的思考。
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