邓海建
近日，重庆、广东相继传来消息，按照总行部署，当地建设银行将第二套住房按揭首付比例提高至四成。至此，从8月份开始流传的“银行将提高住房按揭贷款首付比例”的说法得到了证实。（据《中国青年报》）“提高首付比例以抑制高房价”的主意在2006年两会期间就甚嚣尘上了，武汉大学教授洪可柱甚至建议“将个人住房贷款首付比例提高到40％~50％”，但这个提法在抑制投机需求的时候，也很可能“免疫”掉了穷人的购房能力，因此折中的房贷新政就是“提高第二套住房按揭首付比例”。当然，比照国际经验，个人住房贷款风险一般在贷款3~8年后开始暴露，商业银行在“提高对购买第二套及以上住房贷款以自控金融风险”上也到了需要有所动作的时候了，毕竟，美国次级贷事件的核心就是“房贷死账”；而且，按照绝对推算，“提高首付比例”在一定程度上是可以减少购房需求，而在供给结构调整中，需求的减少有利于缓解房价上升的压力。
建设部、中国人民银行等9部委此前就下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，规定从2006年6月1日起，个人住房首付款比例不得低于30％。实践证明，“提高首付比例抑制房价”的效果在涨声一片的中国房市面前基本宣告无效。
首先，正如易宪容先生所言：住房按揭贷款对房地产市场的影响，既有数量关系也有价格关系，且价格关系更为重要。房贷的利率变化比首付的变化更容易撼动房地产市场。回首这几年，国内住房按揭贷款何以使粉丝如此癫狂？根源怕还是政府的“低利率政策”，在通货膨胀背景下其实约等于“负利率政策”，结果客观上造成了银行债权人的利益向债务人转移。借贷炒房自然成了钱势者最好的、最合法的寻租手段。因此，设若银行信贷的价格机制不改变，住房按揭贷款的扩张速度就不会得到有效遏制。
其次，“第二套住房按揭首付比例提高”的新政缺乏起码的可操作性。按照央行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有几套房子，而当下央行的征信系统并未与建委、房管局的系统互通，银行并没有太多的信息资源去判断一个人有多少套住房。可见，只是银行单方面“抑制房贷规模”，很难真正抑制投资者或投机者。
第三，在分税制现实下，高房价的、不可逆的市场化是有利于地方GDP的。市场经济总有一个固有的、相对排斥外在干预的自我调节系统，对于那些资本殷实的投资者或投机者，提高一成或两成首付无疑是扬汤止沸，更何况现在的房地产投资疯狂大多属于“异地投资”，如果为了遏制投资或投机性需求而提高购房门槛，只会让房产市场购买力的释放遭遇梗阻，地方性经济政策能支持吗？
中国房价问题的复杂性并不只在于简单的供给与需求之间的推理问题。“提高首付比例”或许吓唬不了高房价。
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